Αγορά ακινήτου

Η Ελλάδα ήταν, είναι και θα είναι ένας από τους πιο ελκυστικούς προορισμούς για διακοπές, διεθνώς, και πολλοί είναι αυτοί που επιδιώκουν να αποκτήσουν ακίνητη περιουσία στην χώρα μας για να απολαμβάνουν τα μοναδικά αξιοθέατά της σε μια πιο μόνιμη βάση.

Η πολυδαίδαλη όμως νομοθεσία αλλά και η γραφειοκρατία στην Ελλάδα καθιστά απαραίτητη σε όποιον κάτοικο εξωτερικού επιθυμεί να επιλύσει ζητήματα που αφορούν ακίνητη περιουσία και τη φορολογία αυτής στη χώρα μας, να αναζητήσει τη συνδρομή ειδικών και έμπειρων συμβούλων για τα θέματα αυτά.

Οι γνώσεις, η εμπειρία αλλά και η υπεύθυνη θέση του Συμβολαιογράφου ως Δημοσίου Λειτουργού, με αυξημένες ευθύνες, αλλά και ως εξειδικευμένου νομικού συμβούλου εν γένει βοηθά στην διευθέτηση αυτών των θεμάτων, στην αποφυγή φόρων που δεν πρέπει να καταβληθούν, πάντοτε με σωστούς και νόμιμους χειρισμούς αλλά και στην βέβαιη κατοχύρωση των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων των ενδιαφερομένων χωρίς επικείμενους κινδύνους.

Το ενημερωτικό αυτό σημείωμα έχει σκοπό να παράσχει κάποιες σύντομες πληροφορίες σχετικά με το δίκαιο που διέπει την ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα και ειδικότερα τις υποχρεώσεις που γεννούνται από την κτήση ακινήτου και το πώς η περιουσία αυτή μπορεί να διατεθεί, όσο ζεί κανείς αλλά και μετά το θάνατό του στους άμεσους συγγενείς.

ΚΤΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ

Η απόκτηση ακινήτου στην Ελλάδα μπορεί να γίνει είτε με αγορά, είτε με γονική παροχή (γονείς προς παιδιά) ή δωρεά (μεταξύ συγγενών) και τέλος με κληρονομία μετά το θάνατο, είτε με διαθήκη είτε εξ αδιαθέτου (δηλαδή όπως ορίζεται από τις ισχύουσες διατάξεις του ελληνικού δικαίου, αν δεν υπάρχει διαθήκη).

1. ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ

Για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα ο ενδιαφερόμενος αγοραστής θα πρέπει, μετά την επιλογή του να αναθέσει σε νομικό της εμπιστοσύνης του την έρευνα των τίτλων κτήσεως, ώστε να διαπιστώσει ότι όλα είναι «νομικώς εντάξει» και ότι το ακίνητο δεν είναι επιβαρυμένο με βάρη (υποθήκες, κατασχέσεις κ.λ.π.) ή άλλες υποχρεώσεις (φόρους και τέλη υπέρ του Δημοσίου, των Δήμων ή των Οργανισμών Κοινής Ωφελείας). Για την αγορά του ακινήτου πρέπει πριν από την σύνταξη του σχετικού συμβολαίου να καταβληθεί, από τον αγοραστή, ο οφειλόμενος φόρος μεταβίβασης, που είναι σήμερα 3% και υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου (αξία που προσδιορίζεται με συγκεκριμένο τρόπο από τα σχετικά στοιχεία της Εφορίας).

Η αντικειμενική αξία, σήμερα στην Ελλάδα αναμένεται άμεσα να προσαρμοστεί στην πραγματική/αγοραία αξία του ακινήτου. Κατά τη σύνταξη του συμβολαίου ο πωλητής (και όχι ο αγοραστής) υποχρεώνεται από τη κείμενη νομοθεσία και για την νομότυπη μεταβίβαση του ακινήτου του να προσκομίσει έγγραφα από τα οποία βεβαιώνεται ότι το ακίνητο δεν έχει υποχρεώσεις που το παρακολουθούν, με αποτέλεσμα να διασφαλίζεται ο αγοραστής στο μέλλον από οποιαδήποτε απαίτηση μπορεί να εγείρει κάποιος τρίτος (Δημόσιο ή ιδιώτης).Το συμβόλαιο στην συνέχεια καταχωρείται σε Δημόσια Βιβλία (Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο- ανάλογα την περιοχή) και λαμβάνει την απαραίτητη δημοσιότητα, ώστε να αποδεικνύεται ποιος είναι ο νέος κύριος του ακινήτου.

2. ΓΟΝΙΚΗ ΠΑΡΟΧΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ

Για όσους έχουν ήδη στην κυριότητά τους ακίνητο στην Ελλάδα και επιθυμούν, εν ζωή, να το μεταβιβάσουν στα παιδιά τους, η διαδικασία που ακολουθείται είναι αυτή της γονικής παροχής, λόγω των υψηλών αφορολογήτων ποσών που ισχύουν στην περίπτωση αυτή ή και των χαμηλών ποσοστών φόρου, τα οποία καθιστούν συμφερότερη τη λύση αυτή από την πώληση. Η γονική παροχή είναι μεταβίβαση χωρίς αντάλλαγμα και έχει, σήμερα, αφορολόγητο 150.000 Ευρώ από κάθε γονιό (μητέρα ή πατέρα) αλλά το ίδιο ισχύει και από παππού ή γιαγιά σε εγγόνια (δωρεά ακινήτου).

Για την σύνταξη του συμβολαίου γονικής/δωρεάς απαιτείται η έκδοση κάποιων δικαιολογητικών μόνο από πλευράς του γονέα. Αν δε, προκύπτει φόρος αυτός καταβάλλεται αργότερα, δηλαδή μετά την υπογραφή του συμβολαίου και σε δόσεις.

Από τη πλευρά του παιδιού ή εγγονού, το μόνο που χρειάζεται είναι να έχει αριθμό φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ), το οποίο πρέπει να ληφθεί από τη Δ.Ο.Υ. Κατοίκων Εξωτερικού και με σχετικό πληρεξούσιο έγγραφο. Η υπογραφή του σχετικού συμβολαίου που πρέπει να γίνει στην Ελλάδα, είναι δυνατόν να ολοκληρωθεί και δια πληρεξουσίων προσώπων που έχουν ειδικά εξουσιοδοτηθεί για το σκοπό αυτό, τα οποία μπορούν να αναλάβουν να διεκπεραιώσουν και την έκδοση των σχετικών δικαιολογητικών.

3. ΚΤΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΜΕΤΑ ΘΑΝΑΤΟ

Η απόκτηση ακινήτου στην Ελλάδα από κληρονομία μπορεί να γίνει είτε μετά από τη σύνταξη διαθήκης είτε, όταν δεν υπάρχει διαθήκη, σύμφωνα με την εξ αδιαθέτου διαδοχή, δηλαδή όπως ορίζεται από την κείμενη νομοθεσία.

ΔΙΑΘΗΚΗ

Το ελληνικό δίκαιο προβλέπει την δυνατότητα σύνταξης ιδιόγραφης διαθήκης ή διαθήκης ενώπιον Συμβολαιογράφου. Στην περίπτωση της ιδιόγραφης διαθήκης απαιτείται ημερομηνία, υπογραφή και η διαθήκη να έχει γραφεί με τα χέρια του διαθέτη και σε απλή γλώσσα. Η διαθήκη ενώπιον Συμβολαιογράφου απαιτεί την παράσταση τριών (3) μαρτύρων και γράφεται από το Συμβολαιογράφο και για το λόγο αυτό έχει αυξημένη τυπική ισχύ. Η διαθήκη στη συνέχεια δημοσιεύεται στο Δικαστήριο και οι κληρονόμοι πρέπει εντός ενός (1) έτους, εφόσον κατοικούν στο εξωτερικό ή εντός έξι (6) μηνών αν ζουν στην Ελλάδα, να υποβάλλουν στη αρμόδια Δ.Ο.Υ. δήλωση φόρου κληρονομίας. Η διαδικασία ολοκληρώνεται με την σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής κληρονομίας και τη μεταγραφή της στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο. Διαθήκη για ακίνητα στην Ελλάδα μπορεί να συνταχθεί και στο εξωτερικό και στη συνέχεια αναγνωρίζεται ως έγκυρη από τα Ελληνικά Δικαστήρια και ακολουθείται η ίδια πιο πάνω τυπική διαδικασία.

4. ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΑΠΟ ΤΗΝ ΥΠΑΡΞΗ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ

ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ

Η κατοχή ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα έχει ως αποτέλεσμα την υποχρέωση υποβολής δήλωσης κάθε έτος, που για τους κατοίκους εξωτερικού είναι γύρω στο Μαϊο με Ιούνιο. Στη δήλωση πρέπει να δηλώνονται τα τυχόν εισοδήματα που αποφέρουν τα ακίνητα (ενοίκια κ.λ.π.) κατ' έτος, ή να δηλώνονται κενά ή αν παραχωρούνται σε συγγενείς δωρεάν, η δωρεάν παραχώρηση. Τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται σήμερα αυτοτελώς (ξεχωριστά) με ποσοστό 15% μέχρι 12.000 Ευρώ, για εισόδημα από 12.001 Ευρώ έως 35.000 Ευρώ με ποσοστό 35% και με ποσοστό 45% για εισόδημα πέραν του ποσού αυτού.

ΣΥΝΤΑΞΗ ΕΝΤΥΠΟΥ Ε-9 και ΦΟΡΟΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ

Επίσης, η απόκτηση ακινήτου στην Ελλάδα έχει ως υποχρέωση την ηλεκτρονική υποβολή στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. (για τους κατοίκους εξωτερικού είναι η Δ.Ο.Υ. Κατοίκων Εξωτερικού) εντύπου Ε-9, στο οποίο περιγράφονται με λεπτομέρεια όλα τα στοιχεία του ακινήτου (θέση, επιφάνεια, όροφος, παλαιότητα) όπως αυτά προκύπτουν από το σχετικό συμβόλαιο κτήσεως.

Τέλος, η ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα επιβαρύνεται κάθε χρόνο και με φόρο ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ), ο οποίος είναι τόσο κύριος φόρος που υπολογίζεται σύμφωνα με τη θέση, την παλαιότητα και την έκταση του ακινήτου όσο και συμπληρωματικός-ιδιαίτερα επιβαρυντικός- υπολογιζόμενος σήμερα με κλίμακα που εξαρτάται από την αξία της συνολικής φορολογικής περιουσίας του φορολογουμένου.

Προς το παρόν τα ακίνητα εκτός σχεδίου-αγροτεμάχια δεν επιβαρύνονται με σημαντικό φόρο αλλά αυτό αναμένεται να αλλάξει στο άμεσο μέλλον ώστε να συμπεριληφθούν και αυτά.

Όλα τα παραπάνω αποτελούν μια γενική προσέγγιση των θεμάτων που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα ενώ κάθε περίπτωση πρέπει να αντιμετωπισθεί με λεπτομέρεια και ιδιαιτερότητα ώστε να ληφθούν υπόψιν τα επιμέρους χαρακτηριστικά που τη συνθέτουν.

Σε περίπτωση που επιθυμείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας σχετικά με το παρόν ενημερωτικό σημείωμα ή/και οποιοδήποτε άλλο θέμα σας απασχολεί σχετικά με υπόθεσή σας νομικού ενδιαφέροντος στην Ελλάδα, θα χαρούμε να σας εξυπηρετήσουμε και να λύσουμε κάθε σχετική απορία σας.

#ΓΟΝΙΚΗΠΑΡΟΧΗΑΚΙΝΗΤΟΥ #ΚΤΗΣΗΑΚΙΝΗΤΟΥΜΕΤΑΘΑΝΑΤΟ #ΑΓΟΡΑΑΚΙΝΗΤΟΥ #ΦΟΡΟΣΑΚΙΝΗΤΗΣΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ